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每经记者|陈梦妤 每经编辑|杜宇
近一周，北京大兴区瀛海府一套建面223平方米、挂牌价599万元的毛坯房源被带看了4次。该房源自去年11月挂牌至今已累计降价4次，却依旧未能成交。与之形成鲜明对比的是，小区内一套88平方米的刚需户型，却以375万元的价格迅速成交。
这是北京首批限竞房解禁后的真实缩影。2018年前后，为平抑房价，北京集中出让超百宗“限房价、竞地价”地块，催生大批限竞房产品。随着5年限售期陆续届满，这批曾因价格倒挂吸引大量购房者的房源，正陆续进入二手房市场。
《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）根据北京市规划和自然资源委员会官网统计，北京限竞房地块格局清晰：大兴（含亦庄）为供应主力，昌平、房山、丰台紧随其后。全市累计出让超100宗限竞房地块，产品呈现“南重北轻、刚需扎堆”的典型特征。“70/90”是限竞房核心标签——土地出让时的强制要求，直接催生大量89平方米小三居，户型高度同质化，这也是市场担忧解禁后冲击区域二手房价格的核心原因。
有央企开发商人士向每经记者表示，限竞房本质上是楼市火热周期里的调控工具，用于为市场降温。其“5年内禁止交易”的核心规则，旨在筛选纯自住、非投机的购房群体。“实操中确实吸引了部分‘放长线’的投资者，他们因价格优势愿意接受5年持有期，但总体而言，限竞房买家绝大多数有真实自住需求。”
每经记者 陈梦妤 制图
早在2010年，北京率先进行“限房价、竞地价”土地出让试点，即在限定商品房最高销售价格的基础上，竞争土地价格。但在出让了房山区长阳镇起步区6号地块后，这种方式一度暂停。
到2017年末，“限房价、竞地价”成为北京土地出让的主流模式。以该模式出让的土地，从2018年6月开始形成大规模住房供应，并被冠以限竞房称谓。一些土地在出让时规定了“70/90政策”，即建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。
为了保利润，很多开发商都选择了“高低配”产品组合策略。即在一个社区内，同时建设高层和别墅，形成“刚需走量、改善溢价”的格局。
作为北京第一个入市且“日光”的限竞房项目，每经记者曾亲历大兴区瀛海府开盘。首批194套房面积在88平方米左右，均价52449元/平方米，总价约500万元，吸引了600多组客户参与摇号，令同批次的金樾和著、旭辉城、熙悦林语“无比羡慕”。
瀛海府别墅和高层 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄
瀛海府位于南五环至六环之间，是典型的“高低配”社区。首批业主多在2018年完成网签，叠加交房与办理不动产权证书周期，房屋于2025年三季度起满5年限售期，目前已陆续具备合法上市交易条件。不过据每经记者了解，实际入市房源量远低于理论释放规模。截至4月21日，瀛海府仅有8套二手房挂牌，并未出现集中抛盘现象。
每经记者在现场看到，相比开盘之初的“大工地”，瀛海区域已经建了多个商品房小区，相关商业配套已陆续完善。瀛海府这套223平方米下跃户型内，地面已明显积灰，墙上还贴着2019年的分户验收表，花园则已杂草丛生，墙面不少区域肉眼可见霉斑。
2019年的分户验收表 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄
中介人士向每经记者介绍，该套房源一直为毛坯状态，一层系88平方米三居，三面朝南，带两层地下共135平方米，地上70年产权，地下50年产权。“去年11月就挂牌了，一直没有成交。近半年已调价4次，价格也从最初的620万元到现在的599万元，据此计算的单价在2.7万元/平方米。”
下跃户型房源内部 图片来源： 每经记者 陈梦妤 摄
“现在买房主要还是看自己的需求，像瀛海府只在2026年3月成交了一套88平方米中间楼层，挂牌价415万元，最后成交价375万元，单价约4.3万元/平方米，成交周期非常短。”该人士表示。
据每经记者了解，瀛海府的好楼层、精装修房源挂牌价甚至高于开盘价，周边限竞房如万和斐丽、中海寰宇时代等还未解禁，纯商品房首开龙湖天琅均价约4.9万元/平方米，紫宸院约4万元/平方米，合生ME悦南区约5万元/平方米。
丰台区金融街融府，当年另一热门限竞房，如今正经历与瀛海府相似的估值“退潮”。该项目当年低调取证，以不超66555元/平方米的均价迅速去化。现场中介人士向每经记者透露，自去年解禁以来，市场预期已大幅回调：最近一套89平方米房源成交价不到650万元（单价约7.3万元/平方米），远低于早期业主800多万元的挂牌预期。“这个户型算不错，还没到赔钱的地步。”
金融街融府别墅和高层 图片来源： 每经记者 陈梦妤 摄
每经记者实地观察发现，金融街融府89平方米户型空间极为紧凑。贝壳平台显示，目前有17套二手房挂牌，3月以来新挂牌6套，其中一套510平方米别墅自去年9月挂牌至今。
图片来源：贝壳找房
金融街融府当年入市时，基本与周边老旧二手房单价站在了同一起跑线。这种“降维打击”直接锁定了一大批西三环刚需、刚改客群的购买力。但如今解禁之时，融府所在的板块，新房已全面转向高端改善，价格门槛较高，如中海丽泽三号院、丽金府等，都是千万元级项目，用中介人士的话说则是“现阶段周边没有同类竞品”。
不论从当年的销售情况，还是从小区区位、品质等因素看，瀛海府、金融街融府均属于限竞房的“第一阵营”。每经记者注意到，直到现在，北京依然还有多个限竞房存量项目在售。据贝壳平台信息，若按开盘时间算，最长销售周期已超6年，如昌平区金辰府，2019年11月开盘，目前均价4万元/平方米，主力户型89平方米~143平方米。
有意思的是，包括上述两个项目在内的多位中介人士，均表示周边还有更好的选择，并不建议记者购买限竞房产品。
中指研究院北京企业分析师赵战胜在接受每经记者采访时表示，北京限竞房解禁后的二手挂牌价通常比同地段商品房次新房低，这一价差主要源于当年限价政策赋予的价格优势、项目开发阶段受成本限制导致的产品力偏弱，以及多数业主当初入手时的购置成本较低。这种兼具房龄新、带电梯、户型更优属性的“低价次新房”，会直接分流板块内的刚性购房需求，倒逼同板块那些无核心资源加持的老旧小区不得不跟随降价，进一步重塑区域内二手房的价格体系。
“客观说，限竞房作为当年楼市调控背景下的‘命题作文’，在特定的规则框架内，确实锤炼了房企多维度的能力：从拿地到开发的全链条成本精细化控制，适配刚需群体的紧凑户型精准设计，以及快速去化的高周转运营能力。”赵战胜向每经记者表示，但这些能力更多是“应试教育”的成果，是在限定条件下练就的定向技能。如今行业转向打造“好房子”新赛道，需要的是能支撑品质溢价的产品打磨能力、贯穿全周期的优质客户服务能力、长效化的社区运营能力，以及引领市场的产品创新能力等全新核心竞争力。
融府周边小区 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄
2025年11月，一篇关于被限竞房围困6年的博文引发广泛共鸣。作者回忆，当年觉得“买到就是赚到”，一心规划着5年后溢价置换。如今，预期被彻底改写。
“我买房那会儿，正赶上房价上行期，手里没房心里发慌。看了又看，最终咬牙上了一套四环和五环之间的限竞房。”该博主表示买的是“日光盘”，“为了凑首付，我卖掉了二线城市的房子（正好卖在了高点），感觉一切都刚刚好。后来周边出了新盘，价格比我买的贵不少，我更庆幸自己下手早。直到2024年，我都坚信自己当年做对了，甚至盘算着等限售期一到，就溢价卖掉，置换更好的房子”。
张晓丽（化名）当年就买了丰台“限竞房三兄弟”（诺德春风和院、诺德逸府、京投发展·臻御府）之一，如今她的心态就如同这位博主。“最近想换房，心情很复杂，但也接受现实。反思一下，当年是卖了理财产品买房的，机会成本也很高。现在市场变化太快了，不知道解禁后会是什么情况。”她向记者表示，“总价未降，杠杆未减。五年限售成了锁定资产、阻碍退出的枷锁，把我隔绝在场外。”
“亦庄今年会有一批限竞房集中解禁，但我们不太担心会形成竞争。”招商蛇口北京公司相关人士表示，仅以亦庄为例，限竞房跟我们现在的项目形成不了竞争，客群完全不一样。
北京丰台郭公庄板块一新房项目 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄
每经记者梳理发现，超百个限竞房项目中，大部分位于五环外，五环内占比仅在10%左右，而位于西南四环的郭公庄板块集中布局了三个项目，即上述丰台“限竞房三兄弟”，累计近4000套房源，如今正处于集中解禁前夕。三者限价均不超过67702元/平方米，且最高销售单价不得超过71087元/平方米。
现阶段，丰台“限竞房三兄弟”对周边新房已无法构成直接竞争，但相比同地段老旧二手房，仍具备显著的“次新房”品质和价格优势。从每经记者实地走访情况看，目前丰台新房市场分化严重，郭公庄板块新房多为高端改善产品，价格远高于限竞房，如中海丰和三号院均价约8.5万元/平方米，中建云境均价8万元/平方米；二手房方面，3月怡海花园挂牌单价约4.8万元/平方米，京投银泰万科西华府挂牌单价约5.8万元/平方米等。
赵战胜在接受记者采访时表示，限竞房解禁对二手房挂牌量造成的供给压力，并不会在2026年一次性集中释放，未来2年~3年内，仍会有陆续达到解禁条件的房源进入市场。短期来看，在亦庄、昌平等供应相对集中的局部区域，大量解禁的限竞房涌入流通市场，会给区域内二手房价带来额外下行压力。但同时这类性价比突出的房源将有效激活积压的刚需，还能打通刚需换改善、改善再升级的置换链条。中长期而言，限竞房解禁会进一步加速不同板块间的楼市分化，也将推动老旧小区的价值重估。
“但由于限竞房总解禁量在全市存量住房中占比相对较小，预计不会引发全市范围的房价大跌，整体影响处于可控范围。”赵战胜表示。
“抬头叹气，自己就是时代中小小的一粒沙，庆幸目前房贷已经还清，只是不知道这个限售的‘头纱’落下后，前途如何。”前述博主表示。
封面图片来源：每经媒资库
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责任编辑：张乔松
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